房企未来需要高水平“车技”
发布日期:2019-05-24      来源:中物研协

  5月23日,2019中国房地产及物业上市公司测评成果发布会在香港丽思卡尔顿酒店举行。这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  奥陆资本总裁及首席投资官蔡金强在分析下半年内地房产市场的格局与机会时指出,今年整个流动性相对宽松,预计全国商品房的销售金额在14.7万亿左右。

  蔡金强认为,未来两三年是房地产行业整合的最后冲刺阶段,房企已经到了要深刻考虑多元化的情况,此外,拿地的抓手也成为所有地产公司规模竞争最大的一个挑战。

  2019年1—4月份,在香港上市的房地产销售额上涨12%,4月份当月涨了28%,预计今年整个上市的房地产公司销售金额有望增加15—18%。虽然前10可能增长会比较放缓,大概只有10%左右,11—30名区间的企业增幅有较大空间。 

  宏观上,今年整个流动性相对宽松,预计全国销售情况与2018年相比,总额和面积或有微跌,单价有所反弹,尤其是一、二线。全国的商品房的销售金额在14.7万亿左右,住宅在12.5-12.6万亿。最大的挑战是地价问题,1-4月份地价上升很多,部分回到去年年初或2017年最高的水平。这种情况下如何补地,补回来的地如何保持利润率,对房企是个难题。

  未来两三年,房地产行业的整合会进入最后的冲刺阶段。首先,规模排名上,前10的排名中有8、9个是基本没有悬念的,最多有一两个位置可以竞争。未来两三年的主要竞争空间在11—30的位置,在整体大环境比较困难的情况下,开车的技术需要很高水平。此外还有两点值得注意:

  第一个是拿地的抓手。未来两三年地价不太会跌,房价也不太能涨,地价还是在高位运作。如果只靠招拍挂,很难再带来合理利润的土地,所以拿地有没有抓手成为所有地产公司规模竞争最大的一个挑战。

  第二,商业模式多元化。房企已经到了要深刻考虑多元化的情况,且应该遵从沿着产业链进行多元化,也就是沿着商场、物管这种周边上下游进行多元化。跨行业和多元化事实上往往是非常困难的。

  其中,物管作为一个大的社区管理者,商场作为一个很大的人群导入口,是一个很大的端口。未来中国如果想在5G或者是物联网有所发展,必须要有一个导入的端口。

  未来如果有贸易战,中国经济回归到内需为主的导向,房企销售虽然有所困顿,但是10万亿的销售量对于其他的行业而言仍是比较幸福的。