上市公司测评十强解码 | 绿城服务:内生增长驱动发展,增值服务释放潜力
发布日期:2019-05-28      来源:中物研协


 

中国物业管理协会会长沈建忠为绿城服务颁奖

 

 

十强NO.1 绿城服务


 

      5月23日,由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合组织实施,并由北京中物研协信息科技有限公司具体落实的“2019中国房地产上市公司测评成果发布会暨首届物业服务企业上市公司测评成果发布会”在香港举行。“2019物业服务企业上市公司10强”、“2019物业服务企业潜力独角兽”两大榜单同期揭晓。

 

       绿城服务荣获“2019物业服务企业上市公司10强”第一名。


 


 

 

 

案例解码

 

 

       3月24日,绿城服务发布2018年度业绩报告。

 

       据年报数据显示,2018年公司实现营业收入67.1亿元,同比增长30.5%;毛利达到11.98亿元,同比增长26.6%;经营利润5.16亿元,同比增长6.5%;归母净利润4.83亿元,同比增长24.7%;毛利率为17.8%,与去年同期相比略微下降0.6个百分点;净利润率为7.2%,较去年同期7.5%略微下降0.3个百分点;每股盈利为0.17元,同比增长21.4%。

 

       2018年绿城服务延续了其一贯以来稳健的特色,内生增长驱动下的在管面积持续增长确保了其基础服务规模不断扩大,高质量的基础服务又带来大量增值服务业务的发展空间。

 

       在当前野蛮扩张的物业管理行业,专注高端,主要依靠内生增长的绿城服务将在持续发展的道路上走得更稳,更远。


 

速度与质量兼顾,收入稳健增长 
 

       2018年,绿城服务实现营业收入67.1亿元,同比增长30.5%。公司2014年-2018年其营收的增长水平一直稳定处于30%附近。

 

       收入的增长主要来源于在管面积的扩大。2018年,绿城服务的在管面积达到1.7亿平方米,较2017年1.38亿平方米增加了23.7%。

 

       追求品质,专注中高端、不做低质的收并购、主要依赖内生增长的战略决定了绿城服务的增长水平不会非常突出,2014-2018年长期在30%左右的增长率反映了公司强劲且可持续性强的内生增长能力。

 

       收入结构上,绿城服务的三大业务板块协同发力,均取得了较高的增长。物业服务是公司的基础业务,2018年取得44.6亿元收入,同比增长25.3%;咨询服务2018年收入为9.4亿元,同比增长38.1%;园区服务2018年收入为13.1亿元,同比增长45.5%。


 

增值服务占比持续提升,布局完善潜力巨大 
 

       绿城服务的业务结构也持续得到优化。物业服务在总收入的占比持续下降,由2017年的69.3%降至2018年的66.5%。

 

       增值服务的占比持续提升,园区服务增长最为强劲,由2017年的17.5%增长至2018年的19.5%;咨询服务的占比也由2017年的13.2%提高至14.0%。增值服务板块为2018年度贡献了更高的增长,其占比也持续提升。

 

       绿城服务的增值服务具有完善的布局。其中园区服务覆盖了业主全生命周期和各种生活服务场景,是公司增长速度最快的业务,其园区空间服务同比增长88.2%,文化教育服务同比增长77.2%,园区产品和服务同比增长29.8%。

 

       从增长趋势上看,绿城服务的增值服务处于高速增长阶段,完善的布局叠加绿城高端物管的定位,绿城服务在增值服务板块的潜力巨大。


 

高品质服务,增值服务提升整体盈利 
 

       绿城服务的利润率处于可比上市公司中较低水平。2018年公司的销售毛利率为17.85%,销售净利率为7.2%。

 

       该盈利水平与绿城服务的公司定位有关。一方面,出于对于服务品质的追求,绿城服务曾明确表示“希望物业服务板块的毛利率不是很高”,正式因为追求品质的理念让绿城服务的满意度和物业费收缴率一直处于行业前列。

 

       另一方面则是物业费的收费模式不同所致。酬金制下物业服务的毛利率接近100%,包干制下则需要将收取的物业费全额记作收益,并将从中支付的开支作为直接经营开支,该制度下可反映公司的真实盈利水准。绿城服务以包干制为主导,而有些公司则是包干制辅以酬金制,因此横向对比下有一定程度失真。

 

       虽然利润率处于同比上市公司较低水平,但是绿城服务的ROE水平相较于其低毛利率有较大提升。主要源于公司的总资产周转率位于可比上市公司最高水平。

 

       高资产周转率反映了绿城围绕自身的客户获取了更高的价值,营运效率大幅高于同行。而绿城服务应收账款周转率也是上市公司中最高水平,充分反映了业主对其高品质服务的认可。

 

       业主对物业公司的高认可度是物业公司开展增值服务的基础。我们认为,绿城服务当前的低毛利率水平并不能充分反映其盈利能力,公司商业模式是通过提供较高品质低毛利率的基础物业服务,获得良好品牌知名度和客户满意度后,再通过高利润的园区增值服务和顾问咨询服务来实现盈利。

 

       这一商业模式还有充分的挖掘潜力,当前公司的非物业服务收入仅占总收入33.5%,处于持续提升的阶段,还有较大的提升空间。而通过提升高毛利率的增值服务占比,公司的盈利能力也有较大的提升空间。

 
 

内生增长驱动稳健扩张,业绩可见度高 
 

       绿城服务一直坚持内生增长、审慎收购的扩张模式,该战略给公司带来较为平缓的增长速度,但同样避免了因收购低质项目带来的降低盈利水平或口碑上的负面影响。

 

       2018年,绿城服务账面上仅有8207万元的商誉,考虑其公司体量,其商誉的金额远远低于同比上市公司,未来商誉爆雷的风险极低。这种谨慎的扩张模式给绿城服务带来安全的财务结构和高水准的盈利质量。

 

此外,绿城服务具有充足的项目储备,为物业服务收入的持续增长打下基础。作为在管面积的主要来源,绿城服务的储备面积在2018年达到新高,为1.92 亿平方米,与2017 年1.5亿平方米相比增长了28.1%,这是绿城服务连续第五年储备面积高于在管面积,为其未来稳定增长提供了高确定性。