两大央企物业整合 招商物业借壳中航善达
发布日期:2019-04-16      来源:物业深度报道

  物业服务企业之间的重组有望落下浓墨重彩的一笔。

 

  4月15日早间,招商局蛇口工业区控股股份(001979.SZ)有限公司发布关于筹划购买中航善达(000043.SZ)22.35%股份及筹划以招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份的提示性公告。

 

  公告显示,公司正在筹划支付现金协议受让中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司 22.35%股份(149,087,820股),及以持有的招商局物业管理有限公司100%股权认购中航善达非公开发行股份。

 

 

 

两大央企物企即将联姻
 

  两大央企物业服务企业之间的合并,无须多言,自然吸引了全行业关注的目光。

 

  众所周知,此次合并的主角之一的中航善达,其营收主体正是专注为机构提供物业服务的中航地产。据悉,中航物业已全面进驻中国人民银行总行、国家司法部、国家图书馆、腾讯大厦、深圳会展中心、广州白云国际机场等一系列大型机构类标杆项目,为他们提供专业化的物业管理服务。

 

  根据公开资料显示,中航善达前身正是中航地产,2017年底,公司将旗下资产打包为9个资产包,并以20.3亿元转让给保利地产后,2018年6月1日,中航地产在深交所的简称变更为“中航善达”。

 

  当时对于公司更名,公司方面解释称,公司主营业务已发生变更,未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核业务,实行轻资产化发展模式。

 

  体量方面,根据中航善达2018年年报显示,2018年,中航善达实现营业收入66.6亿元,归属于母公司所有者净利润8.6亿元,同比分别增长12.94%、468.84%。其中物业管理业务收入37.18亿元,同比则增加29.68%,由此可见,物业收入在公司整体的收入已经达到了55.87%。

 

 

 

 

  而此次合并的另一方招商物业,是其母公司招商局集团旗下唯一一家从事物业管理与服务的企业,其服务对象包括中央及地方公权机构(最高人民法院、国土资源局、中国科学院、北京海关、武汉市人大等)、金融机构(招商银行、北京银行、交通银行、中信银行、中国人寿等)、国内著名企业(华为、京东、神州数码、宁德新能源、菜鸟网络、搜狐、上海世博园、中国移动、中国联通等)、跨国集团(苹果、微软、惠普、宝马、宜家、博世等)。

 

  而从营收规模来看,根据招商物业官网披露的数据显示,截至2018年年底,公司总资产16.98亿元,年营业收入达29.2亿元。目前公司在管物业逾500个,服务面积超7500万平米。

 

 

 

  值得注意的是,从股权结构来看,截至2018年末,中航国际控股股份有限公司持有中航善达股份占比22.35%,为第一大股东,这同时意味着,若本次协议受让成功,招商物业将成为中航善达的实际控制人,而招商物业也将凭借此次合并,成功进军A股市场,目前为止,A股市场上具有纯正物业“血统”的上市公司仅有南都物业一家,而中航善达因为仍有地产业务,因此此前市场并未明确将其划分为物业股行列之中。

 

  实际上,招商物业在并购市场上开展大动作并非无迹可寻。有行业人士透露,此前招商物业总经理谢水清在一次行业会议上曾明确表达了招商物业将在并购市场上开展“大动作”的意愿。

 

行业新航母诞生在即
 

  两家如果一旦合并之后,对整体正在高速发展的物业行业形成的冲击究竟有多大?

 

  在2018年中国物业管理协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的《中国物业服务企业百强榜单》中,中航物业与招商物业分别排名为第9和第10位。而根据《2018年中国物业管理行业年鉴》公开资料显示,2017年中航物业及招商物业的营收分别为30余亿和24.24亿元。

 

  而根据最新数据测算,2018年年底,中航物业营收为37.18亿元,而招商物业的规模则为29.2亿元,两家叠加,总营收规模达到了66.38亿元。中物研协总经理杨熙表示,这个收入规模,在当前市场上,很可能仅次于万科物业和绿城物业,成为营收规模第三大的物业服务企业。而且,如果按照2017年的数据来计算的话,2017年中航物业及招商物业的收入合并之后将达到54亿元,这个收入规模将仅次于2017年的万科物业80亿左右的收入规模,在当年的百强排行榜中收入规模排名第二。

 

  最新公开资料显示,根据万科A 的年报显示,2018年万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%,而绿城服务的年报则显示,公司2018年实现营收67.10亿元,同比增长30.5%。

 

  而从管理面积来看,中航善达2018年年报显示,截至2018年12月,中航物业全国物业管理项目523个,管理面积达5307万平方米,此外,中航九方管理商业项目15个,管理面积127万平方米。而招商物业方面,官网披露的数据则为7500余万平方米,两者相加,整体管理面积体量在1.28亿平方米,管理面积规模在全国物企范围内也将妥妥能排入前十。

 

  营收规模有望挺进前三,而管理面积也在当前集中度仍然较为分散的物业行业中名列前茅,招商物业和中航物业之间的合作一旦成功,新的行业航母无疑正在渐渐浮出水面。

 

难以复制的巨头合并
 

  两家央企物业服务企业的合并,无疑为当前火热的物业管理行业再度注入了一针强心剂。

 

  要知道,当前除了奔赴资本市场上市之外,并购是整个行业的另一大关键词。公开资料显示,据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示,2014年百强企业管理面积的均值约为1600万平方米,市场份额为19.5%,而这个数字在2017年已超3000万平方米,市场份额达到32%以上。

 

  对此,天风证券认为目前物业管理行业仍处于发展的初期,政策法规的完善建立了行业成长的基础,保守估计2023年物业管理行业的市场空间将接近万亿元,正是物业服务企业并购加速业务扩张的好时机。

 

  然而,和普通的并购不同的是,无论是中航物业,还是招商物业,本身规模就已经在行业中名列前茅,又都是央企,这是否意味着,这种强强联合的模式是否将成为行业并购新的风向标?

 

  很显然,答案并不肯定。业内观察人士告诉物业深度报道,出于对房地产开发母品牌的延续性、物业品牌独立性的考虑及顺应物业市场大势物企希望自我发展壮大等原因,排名前二十的强物业企业之间很少会产生并购合并,更多是大物业企业并购中小物业企业,而这次两个排名前十的物业企业并购合并是非常罕见的情况,预计未来也很难再产生。其中招商物业与中航物业同属央企,两家企业性质属性一致,在整合事务中更为便利也是非常重要的原因。